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Circolari

APPLICAZIONE DELL’I.V.A. NEL SETTORE IMMOBILIARE

03 febbraio 2014

Riteniamo necessario riepilogare di seguito le diverse casistiche che interessano l’applicazione del regime I.V.A. nel settore immobiliare, in seguito alle modifiche introdotte dall’art. 9 del DL 83/2012 rese operative dalla C.M. n. 22/E del 28/06/2013 e dal successivo provvedimento del 29/7/2013. Le novità consentono alle imprese di costruzione/ristrutturazione di poter applicare l’IVA anche dopo il 5° anno dalla data di ultimazione lavori o dell’intervento, evitando di subire una perdita economica derivante dall’applicazione del pro-rata IVA agli acquisti effettuati.

Prima di procedere è necessario chiarire il significato, ai fini del DPR 633/1972, dei termini costruttore e ristrutturatore. E’ “costruttore” l’impresa che anche occasionalmente costruisce un immobile per la successiva vendita: quindi si deve trattare di un immobile “nuovo” (perché costruito, e non acquistato, dal soggetto che lo rivende) a prescindere dall’oggetto sociale dell’impresa o dal codice ISTAT dichiarato alla CCIAA. Ne deriva che anche una impresa non edile che costruisce o appalta la costruzione di un immobile per poi rivenderlo è qualificato ai fini IVA come un costruttore. E’ “ristrutturatore” l’impresa che esegue, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art.3, comma 1, lettere c), d) e f) del DPR 380/2001.

I nuovi commi 8), 8-bis) e 8-ter) dell’art.10, primo comma del DPR 633/1972 stabiliscono la regola generale: la cessione e la locazione di beni immobili è ESENTE dall’IVA. L’unico caso in cui è obbligatorio applicare l’I.V.A. riguarda l’impresa costruttrice/ristrutturatrice che cede un fabbricato abitativo o strumentale entro il 5° anno dalla data di ultimazione lavori o dell’intervento.

Alla regola generale si può derogare solo nei seguenti casi e solo se il locatore o il cedente hanno manifestato espressamente la FACOLTA’ [1] di optare per l’applicazione dell’I.V.A.:

 1) imprese costruttrici o ristrutturatrici:

a)locazione di fabbricati abitativi (aliquota IVA al 10%);

b)cessione di fabbricati abitativi e strumentali dopo i 5 anni dalla data di ultimazione o dell’intervento (aliquota IVA al 4%, 10% o 22%).

 2)Qualsiasi impresa (anche l’impresa di costruzione/ristrutturazione):

a) locazione (aliquota IVA al 10%) e cessione (aliquota IVA al 4% e al 10%) di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

b) locazione e cessione di fabbricati strumentali (aliquota IVA al 22%);

 La locazione e la cessione di altre tipologie di beni immobili (ad esempio di terreni, di aziende agricole e di aree non edificabili diverse dai parcheggi) è sempre esente a prescindere dal soggetto locatore/cedente. Anche la cessione e la locazione di fabbricati abitativi diversi da quelli indicati al punto 2a) compiuta da soggetti diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici è sempre esente.

Per i contratti sottoscritti dopo il 29/7/2013, l’opzione per l’applicazione dell’IVA si deve esercitare nel contratto preliminare (se sottoscritto) oppure nel contratto notarile di compravendita oppure nel contratto di locazione. L’opzione si può esercitare anche per i contratti di locazione in corso al 26/6/2012 o sottoscritti prima del 29/7/2013 utilizzando l’apposito modello approvato con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 92492 del 29/7/2013 oppure registrando all’ufficio del registro un atto integrativo: in entrambi i casi la scelta è vincolante per tutta la residua durata del contratto. Chi avesse esercitato l’opzione mediante raccomandata R.R. (rif.to RM 2/E/2008) dovrà anche registrare l’atto integrativo.



[1] Nel caso di cessione con opzione per l’applicazione dell’IVA il cedente dovrà applicare il metodo dell’inversione contabile: il cessionario dovrà integrare la fattura con l’aliquota IVA e registrarla nel Registro IVA acquisti e vendite.

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